Investir dans l’immobilier ancien offre non seulement la possibilité de devenir propriétaire de biens chargés d’histoire et souvent bien situés, mais aussi de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. En effet, différentes lois et dispositifs incitent les investisseurs à rénover et entretenir ces biens tout en optimisant leur imposition.
Voici un aperçu des principaux dispositifs fiscaux disponibles pour ceux qui choisissent l’immobilier ancien.
1. Le déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme permettant aux propriétaires d’immeubles anciens de déduire le montant des travaux de rénovation de leurs revenus fonciers. Si ces dépenses dépassent les revenus locatifs, elles peuvent également être déduites du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Ce dispositif permet ainsi de réduire fortement son imposition, tout en augmentant la valeur du bien.
2. La loi Malraux
La loi Malraux est conçue pour encourager la restauration d’immeubles anciens situés dans des secteurs protégés (secteurs sauvegardés ou zones de protection du patrimoine). Elle offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, pour les biens destinés à la location. Cette loi est particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans des biens historiques.
3. Le dispositif Monuments Historiques
Ce dispositif s’adresse aux propriétaires d’immeubles classés ou inscrits comme monuments historiques. Il permet de déduire 100 % des dépenses liées à la rénovation de ces biens (travaux, entretien, intérêts d’emprunt) de son revenu global, à condition de conserver le bien pendant au moins 15 ans. Cela permet de préserver le patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux conséquents.
4. La réduction d’impôt Denormandie
La loi Denormandie encourage l’investissement locatif dans l’ancien avec travaux. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt similaire à la loi Pinel (jusqu’à 21 % du prix du bien), sous réserve de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ce dispositif est principalement destiné aux logements situés dans des zones nécessitant une revitalisation.
Immobilier ancien vs immobilier neuf : Comparaison des avantages fiscaux
1. Déficit foncier (ancien) vs Loi Pinel (neuf)
- Déficit foncier (ancien) : Permet de déduire les frais de rénovation des revenus fonciers et, dans certains cas, du revenu global (jusqu’à 10 700 € par an), réduisant l’imposition.
- Loi Pinel (neuf) : Offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat sur 12 ans pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location.
2. Loi Malraux (ancien) vs PTZ (neuf)
- Loi Malraux (ancien) : Réduction d’impôt jusqu’à 30 % des travaux pour la restauration d’immeubles anciens dans des zones protégées.
- Prêt à Taux Zéro – PTZ (neuf) : Prêt sans intérêts pour faciliter l’achat d’un bien neuf, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources.
3. Monuments Historiques (ancien) vs TVA réduite (neuf)
- Monuments Historiques (ancien) : Déduction de 100 % des travaux sur le revenu global pour les biens classés ou inscrits, sans plafond.
- TVA réduite (neuf) : TVA à 5,5 % (au lieu de 20 %) pour les logements neufs situés en zones ANRU, sous certaines conditions.
L’immobilier ancien offre des avantages fiscaux liés aux travaux de rénovation et à la valorisation du patrimoine, alors que l’immobilier neuf se concentre sur des réductions d’impôt et des aides à l’achat (comme le PTZ). Le choix dépendra des objectifs : fiscalité et patrimoine dans l’ancien, ou simplicité et incitations à l’achat dans le neuf.
L’investissement dans l’immobilier ancien, en plus de son attrait patrimonial, permet de réduire significativement la fiscalité grâce à des dispositifs comme le déficit foncier, la loi Malraux, ou encore la loi Denormandie. En profitant de ces avantages fiscaux, les investisseurs peuvent valoriser leur bien tout en limitant leurs charges, faisant de l’immobilier ancien un placement à la fois stratégique et rentable.
